Разбираем новую практику Государственной налоговой службы в апреле 2026 года по доначислению НДС на сделки переуступки прав на строящееся жилье. Узнайте, как экспертная оценка прав требования позволяет законно оптимизировать налоговую базу и избежать штрафов за «спекулятивные операции».
В апреле 2026 года инвесторы в первичную недвижимость Украины столкнулись с новой реальностью. Государственная налоговая служба (ГНС) начала массовые проверки сделок переуступки прав требования (уступка права), доначисляя НДС и штрафы. Аналитический центр «Честный эксперт» подготовил разбор: как законно защитить свою инвестиционную прибыль.
1. Суть проблемы: НДС на «виртуальные» метры
Долгое время переуступка считалась «серой зоной». Но в 2026 году ГНС однозначно трактует вторую и последующие перепродажи прав требования на строящееся жилье как облагаемые НДС операции. Налоговая база берется не от цены первой покупки, а от полной текущей рыночной стоимости прав, что фактически лишает инвестора прибыли.
| Тип сделки | База налогообложения 2026 | Критический риск |
| Первая покупка у застройщика | Цена договора | Отсутствует |
| Первая переуступка (от инвестора к покупателю) | Договорная цена | Введение НДС комиссией ГНС |
| Вторая и более переуступки | Рыночная стоимость прав требования | Автоматическое доначисление НДС |
2. Риски для инвестора при отсутствии оценки
При оформлении переуступки у нотариуса стороны часто указывают заниженную стоимость, чтобы сэкономить на пошлине. В 2026 году это прямой путь к проверке. ГНС использует данные АМО ФГИУ, который часто оценивает права требования выше фактической цены сделки. Это приводит к доначислению налога и штрафам до 25% от суммы недоимки.
3. Пошаговый алгоритм защиты сделки
- Не спешите с реестром: Не подписывайте договор переуступки до получения независимой оценки прав.
- Заказ оценки: Оценщик анализирует договор инвестирования и фиксирует все понижающие коэффициенты (задержки, риски).
- Регистрация отчета: Отчет регистрируется в Единой базе, становясь приоритетным документом для нотариуса и ГНС.
Итог: Перепродажа недостроев в 2026 году — это высокорисковая операция. Профессиональная оценка прав требования — это ваша страховка, которая позволяет «приземлить» налоговые аппетиты государства до реального минимума.