Розбираємо нову практику Державної податкової служби у квітні 2026 року щодо донарахування ПДВ на угоди переуступки прав на житло, що будується. Дізнайтеся, як експертна оцінка прав вимоги дозволяє законно оптимізувати податкову базу та уникнути штрафів.
У квітні 2026 року інвестори в первинну нерухомість України зіткнулися з новою реальністю. Державна податкова служба (ДПС) розпочала масові перевірки угод переуступки прав вимоги (уступка права), донараховуючи ПДВ та штрафи. Аналітичний центр «Чесний експерт» підготував розбір: як законно захистити свій інвестиційний прибуток.
1. Суть проблеми: ПДВ на «віртуальні» метри
Тривалий час переуступка вважалася «сірою зоною». Але у 2026 році ДПС однозначно трактує другу та наступні перепродажі прав вимоги на житло, що будується, як операції, що оподатковуються ПДВ. Податкова база береться не від ціни першої покупки, а від повної поточної ринкової вартості прав, що фактично позбавляє інвестора прибутку.
| Тип угоди | База оподаткування 2026 | Критичний ризик |
| Перша покупка у забудовника | Ціна договору | Відсутній |
| Перша переуступка (від інвестора до покупця) | Договірна ціна | Введення ПДВ комісією ДПС |
| Друга та більше переуступки | Ринкова вартість прав вимоги | Автоматичне донарахування ПДВ |
2. Ризики для інвестора при відсутності оцінки
При оформленні переуступки у нотаріуса сторони часто вказують занижену вартість, щоб заощадити на миті. У 2026 році це прямий шлях до перевірки. ДПС використовує дані АМО ФДМУ, який часто оцінює права вимоги вище за фактичну ціну угоди. Це призводить до донарахування податку та штрафів до 25% від суми недоїмки.
3. Покроковий алгоритм захисту угоди
- Не поспішайте з реєстром: Не підписуйте договір переуступки до отримання незалежної оцінки прав.
- Замовлення оцінки: Оцінювач аналізує договір інвестування та фіксує всі знижувальні коефіцієнти (затримки, ризики).
- Реєстрація звіту: Звіт реєструється в Єдиній базі, стаючи пріоритетним документом для нотаріуса та ДПС.
Підсумок: Перепродаж недобудов у 2026 році — це високоризикова операція. Професійна оцінка прав вимоги — це ваша страховка, яка дозволяє «приземлити» податкові апетити держави до реального мінімуму.