Разбираем «анатомию» сделки 2026 года на конкретном примере. Детальный разбор расходов: на каком этапе платить риелтору, как распределяются налоги между продавцом и покупателем, и как профессиональная оценка помогает легально сэкономить тысячи гривен.
Покупка квартиры — это финансовый марафон. Чтобы вы не сошли с дистанции из-за «внезапных» налогов, аналитический центр «Честный эксперт» подготовил инструкцию, которую можно распечатать и использовать как наглядное пособие. Мы взяли реальный пример и разложили его по полочкам.
Объект для расчета (Кейс):
Тип: 2-комнатная квартира в спальном районе Киева (Дарница, Святошино).
Площадь: 55 м².
Цена: 2 500 000 грн (приблизительно $59 500 по курсу 42 грн/$).
Этап 1: Задаток (Предварительный договор)
Это «бронь» квартиры. Без него продавец может продать объект другому завтра утром.
- Зачем нужен задаток: Чтобы зафиксировать цену и обязательства сторон. Если Покупатель передумает — задаток остается у Продавца. Если Продавец передумает — он обязан вернуть сумму в двойном размере.
- Сколько давать: Обычно $1 000 – $2 000 (эта сумма входит в общую стоимость квартиры).
- Кто проверяет аресты: На этом этапе нотариус впервые заходит в государственные реестры и проверяет, не под арестом ли квартира и не заложена ли она в банке (ипотека).
- Риелтор: В 90% случаев комиссия риелтора (3-5%) оплачивается Покупателем именно в момент подписания задатка.
Пример: 5% от цены = 125 000 грн ($2 975).
Этап 2: Экспертная оценка (За 2-3 дня до сделки)
Это официальный документ, который говорит государству, сколько стоит ваша квартира. Налоги платятся не с той суммы, которую вы передаете в руки, а с той, что выше: либо цена в договоре, либо оценка.
- Где брать: Нужно обращаться в сертифицированные центры оценки недвижимости.
- Зачем «занижать» стоимость: Если автоматический модуль ФГИУ оценит квартиру в 3 млн грн, а вы продаете за 2.5 млн — вы переплатите налоги с лишних 500 тысяч. Профессиональная экспертная оценка недвижимости помогает легально показать реальное состояние объекта (износ, дефекты) и снизить налоговую базу до минимума.
- Цена оценки: от 1 500 грн. Обычно оплачивает Продавец.
Этап 3: Сделка у нотариуса (Расходы и Налоги)
Все налоги и сборы платятся сразу в день сделки непосредственно в отделении банка при нотариусе. Нотариус не подпишет договор без предоставления квитанций.
| Вид платежа | % | Сумма (грн) | Сумма ($) | Кто платит |
| Госпошлина | 1% | 25 000 | $595 | Продавец |
| Пенсионный фонд | 1% | 25 000 | $595 | Покупатель |
| Подоходный налог (НДФЛ)* | 5% | 125 000 | $2 975 | Продавец |
| Военный сбор* | 5% | 125 000 | $2 975 | Продавец |
| Услуги нотариуса | Фикс | ~15 000 | ~$350 | 50 / 50 |
*Налоги 5% + 5% платятся, если квартира в собственности менее 3 лет или это не первая продажа за год.
Этап 4: Финальные проверки
- Долги по коммуналке: Продавец обязан предоставить справки об отсутствии задолженности. Погашение происходит до сделки.
- Проверка арестов (дубль 2): За 10 минут до подписания нотариус делает финальный запрос в базу данных.
Итоговый вывод: При покупке квартиры ценой $60 000, закладывайте в бюджет еще $4 000 - $6 000 на оформление и налоги. Всегда начинайте с профессиональной оценки — это единственный способ легально сэкономить.