Розбираємо «анатомію» угоди 2026 року на конкретному прикладі. Детальний розбір витрат: на якому етапі платити ріелтору, як розподіляються податки між продавцем та покупцем, та як професійна оцінка допомагає легально заощадити тисячі гривень.
Купівля квартири — це фінансовий марафон. Щоб ви не зійшли з дистанції через «раптові» податки, аналітичний центр «Чесний експерт» підготував інструкцію, яку можна роздрукувати і використовувати як наочний посібник. Ми взяли реальний приклад і розклали його по поличках.
Об'єкт для розрахунку (Кейс):
Тип: 2-кімнатна квартира у спальному районі Києва (Дарниця, Святошин).
Площа: 55 м².
Ціна: 2 500 000 грн (приблизно $59 500 за курсом 42 грн/$).
Етап 1: Завдаток (Попередній договір)
Це «бронь» квартири. Без нього продавець може продати об'єкт іншому покупцю вже завтра вранці.
- Навіщо потрібен завдаток: Щоб зафіксувати ціну та зобов'язання сторін. Якщо Покупець передумав — завдаток залишається у Продавця. Якщо Продавець передумав — він зобов'язаний повернути суму в подвійному розмірі.
- Скільки давати: Зазвичай $1 000 – $2 000 (ця сума входить у загальну вартість квартири).
- Хто перевіряє арешти: На цьому етапі нотаріус вперше заходить у державні реєстри і перевіряє, чи не під арештом квартира та чи не закладена вона в банку (іпотека).
- Рієлтор: У 90% випадків комісія рієлтора (3-5%) сплачується Покупцем саме в момент підписання завдатку.
Приклад: 5% від ціни = 125 000 грн ($2 975).
Етап 2: Експертна оцінка (За 2-3 дні до угоди)
Це офіційний документ, який повідомляє державі, скільки коштує ваша квартира. Податки сплачуються не з тієї суми, яку ви передаєте в руки, а з тієї, що вища: або ціна в договорі, або оцінка.
- Де брати: Необхідно звертатися до сертифікованих центрів оцінки нерухомості.
- Навіщо «занижувати» вартість: Якщо автоматичний модуль ФДМУ оцінить квартиру у 3 млн грн, а ви продаєте за 2.5 млн — ви переплатите податки з зайвих 500 тисяч. Професійна експертна оцінка нерухомості допомагає легально показати реальний стан об'єкта (знос, дефекти) та знизити податкову базу до мінімуму.
- Ціна оцінки: від 1 500 грн. Зазвичай сплачує Продавець.
Етап 3: Угода у нотаріуса (Витрати та Податки)
Усі податки та збори сплачуються відразу в день угоди безпосередньо у відділенні банку при нотаріусі. Нотаріус не підпише договір без надання квитанцій.
| Вид платежу | % | Сума (грн) | Сума ($) | Хто платить |
| Держмито | 1% | 25 000 | $595 | Продавець |
| Пенсійний фонд | 1% | 25 000 | $595 | Покупець |
| Податок на дохід (ПДФО)* | 5% | 125 000 | $2 975 | Продавець |
| Військовий збір* | 5% | 125 000 | $2 975 | Продавець |
| Послуги нотаріуса | Фікс | ~15 000 | ~$350 | 50 / 50 |
*Податки 5% + 5% сплачуються лише у тому випадку, якщо квартира була у власності Продавця менше 3 років або це не перший продаж нерухомості за рік.
Етап 4: Фінальні перевірки
- Борги за комуналку: Продавець зобов'язаний надати довідки про відсутність заборгованості. Погашення відбувається до угоди.
- Перевірка арештів (дубль 2): За 10 хвилин до підписання нотаріус робить фінальний запит у базу даних.
Підсумковий висновок: При купівлі квартири ціною $60 000, закладайте в бюджет ще $4 000 - $6 000 на оформлення та податки. Завжди починайте з професійної оцінки — це єдиний спосіб легально заощадити на податках.