Епоха «тихої» оренди закінчилася. ДПС запустила систему виявлення неофіційних доходів через аналіз регулярних банківських переказів. Розбираємо, як працюють нові алгоритми фінмоніторингу, які штрафи загрожують власникам та як легалізуватися з мінімальними втратами через ФОП 3-ї групи.
У квітні 2026 року Державна податкова служба України (ДПС) перейшла до активної фази програми «Дітинізація нерухомості». Тепер інспекторам не потрібно ходити по квартирах — за них це роблять алгоритми Big Data та автоматизований обмін даними з банками. Якщо на вашу картку щомісяця надходить одна й та сама сума від однієї й тієї самої особи — ви вже у зоні ризику.
1. Як працює система виявлення у 2026 році?
Нацбанк (НБУ) та ДПС впровадили оновлені критерії фінмоніторингу. Тепер банки зобов'язані маркувати платежі як «підозрілі», якщо вони відповідають ознакам регулярної підприємницької діяльності без реєстрації.
- Циклічність: Надходження фіксованих сум з інтервалом у 28-31 день.
- Ліміти: З 2025 року ліміт на P2P-перекази становить 100 000 грн на місяць для осіб без підтвердженого доходу, що змушує орендодавців дробити платежі, викликаючи ще більше підозр.
- Дані ріелторів: Податкова отримує бази даних від великих агентств нерухомості та майданчиків оголошень, зіставляючи їх із реєстрами прав власності та транзакціями.
2. Податки та штрафи: Ціна «тіні»
Якщо податкова доведе факт здачі житла без декларації, власнику доведеться сплатити не лише податок, а й значні штрафні санкції.
| Стаття витрат | Розмір для фізособи (звичайного громадянина) |
|---|---|
| ПДФО (Податок на доходи фізосіб) | 18% від усієї суми отриманої оренди |
| Військовий збір | 5% (актуальна ставка на 2026 рік) |
| Штраф за неподання декларації | 20% від суми недоїмки (при повторному — до 50%) |
| Адмінштраф | до 17 000 грн (ст. 164 КУпАП) |
Приклад: Здаючи квартиру за 20 000 грн/міс протягом року «в чорну», у 2026 році ви ризикуєте отримати рахунок від ДПС на суму понад 110 000 грн (податки + штрафи).
3. Легалізація через ФОП: Найвигідніший шлях
Для тих, хто здає житло регулярно, найекономнішим варіантом у 2026 році залишається 3-тя група ФОП (єдиний податок).
- Єдиний податок: 5% від доходу.
- Військовий збір для ФОП: 1% від доходу (нововведення 2026 року для 3-ї групи).
- ЄСВ: 1902,34 грн на місяць (22% від мінімальної зарплати 8647 грн).
Підсумок: До кінця 2026 року ДПС планує вивести з тіні до 40% ринку довгострокової оренди Києва та міст-мільйонників. Використання особистих карток для бізнес-платежів стає вкрай небезпечним інструментом, що може призвести до блокування рахунків банком.