Забудовники більше не зможуть ділити будинок та землю в договорах. Аналізуємо «сірі» схеми минулого, нові вимоги ДПС та даємо покроковий гайд: як зміняться ціни, хто потрапить під перевірку та чому незалежна оцінка стає єдиним юридичним щитом покупця.
У квітні 2026 року податкова служба України (ДПС) фактично оголосила війну найпопулярнішій схемі оптимізації на ринку заміської нерухомості. До цього моменту ринок котеджних містечок Київської області існував у юридичному симбіозі: девелопери продавали не «готовий будинок», а «ділянку + будматеріали». Тепер ця модель визнана удаваною угодою.
Анатомія схеми: як це працювало і що змінилося?
Суть «сірих» продажів полягала у штучному розподілі єдиного об'єкта на два незалежних договори:
- Договір купівлі-продажу землі: оформлювався на фізособу-забудовника за мінімальною оціночною вартістю.
- Договір підряду або купівлі матеріалів: покривав основну вартість будівництва, не оподатковуючись як продаж нерухомості.
У чому була вигода? Забудовник уникав сплати ПДВ (20%) та податку на прибуток, а покупець платив податки лише з ціни землі. У 2026 році податкова трактує це як ухилення: якщо на ділянці в момент угоди вже стоїть будинок, предметом договору може бути лише цілісний майновий комплекс.
| Стаття витрат | Схема «Поділ» | Прямий продаж (Закон) |
| ПДВ (20%) | Відсутній | Включений у ціну |
| Військовий збір | Мінімальний (із землі) | 5% від усієї суми |
| Ризик визнання угоди нікчемною | Максимальний | Нульовий |
Прогноз розвитку подій: гайд для ринку
Перехід на «білі» рейки викличе ланцюгову реакцію в 10 ключових локаціях передмістя (Ірпінь, Буча, Гатне, Козин та ін.):
- Зростання цін: Котеджі подорожчають на 15-25%. Забудовники не зможуть поглинути ПДВ за власний рахунок і повністю перекладуть його на покупця.
- Криза дрібних забудовників: «Приватники», які будували по 2-3 будинки, підуть з ринку, не маючи можливості адмініструвати складні податки.
- Ревізія минулих угод: ДПС має право оскаржити угоди за останні 3 роки. Покупці, які купили «землю без будинку» (хоча будинок стояв), можуть отримати вимоги про доплату податків.
Інструкція: як поводитися покупцеві?
- Перевірте статус землі: Якщо цільове призначення не відповідає забудові — це перший маркер майбутніх проблем.
- Вимагайте єдиний договір: Жодних «окремих оплат за цеглу».
- Порівняйте оцінку: Якщо оціночна вартість у реєстрі значно нижча за ринкову — угоду можуть визнати фіктивною.
Висновок аналітиків: 2026 рік стане роком очищення ринку. Купувати стане дорожче, але безпечніше. Інвестиційний попит зміститься у бік об'єктів з уже готовою, легальною документацією.