Державна іпотека під 3% та 7% зіткнулася з несподіваним бар'єром. Банківські експерти все частіше оцінюють новобудови нижче за їхню ринкову ціну, створюючи дефіцит ліквідності у покупця. Розбираємо причини цього «оціночного консерватизму», шляхи вирішення фінансового розриву та роль незалежного звіту в отриманні повної суми кредиту.
У квітні 2026 року учасники програми «єОселя» зіткнулися з новою реальністю: позитивне рішення по кредиту ще не гарантує купівлю. Основна проблема криється в «оціночному розриві» — різниці між ціною забудовника та вартістю, яку готовий підтвердити банк. У деяких випадках цей розрив сягає 15–20%, які покупець має внести понад перший внесок.
1. Чому банк бачить ціну інакше? Динаміка ринку vs Консерватизм
Банки використовують жорсткі алгоритми оцінки ризиків, орієнтуючись на статистику минулих періодів, тоді як забудовники закладають у ціну майбутні інфляційні очікування та зростання вартості будматеріалів.
| Фактор впливу | Позиція Забудовника | Погляд Банку |
|---|---|---|
| Ринкова кон'юнктура | Дефіцит готового житла диктує зростання ціни. | Враховується ризик зниження ліквідності при дефолті. |
| Інфраструктурний бонус | "Метро відкриють за рік" — ціна вища сьогодні. | Оцінка лише за фактом існуючої інфраструктури. |
| Етап будівництва | Ціна зростає з кожним поверхом. | Максимальний дисконт на об'єкти зі ступенем готовності нижче 80%. |
2. Як подолати фінансовий розрив? Шляхи вирішення
Якщо ви опинилися в ситуації, коли банк «недодає» потрібну суму, є три перевірені шляхи:
- Апеляція до оціночної компанії: Надання додаткових аналогів угод у тому ж районі. Часто банківські алгоритми не бачать реальних закритих договорів сусідів.
- Зміна оціночної компанії: В межах «єОселі» ви маєте право обрати будь-якого оцінювача зі списку акредитованих банком. Підходи різних компаній можуть відрізнятися на 5–7%.
- Перегляд умов із забудовником: Деякі девелопери у 2026 році йдуть на прямі знижки, щоб «втиснутися» у банківську оцінку та не втрачати клієнта по іпотеці.